Đầu tư chung cư HCM

Tính pháp lý biệt thự HCM

 

tiêu biểu là thương vụ đầu tư vào Năm Bảy Bảy của Creed Group (Nhật Bản), với hơn 600 tỷ đồng dưới hình thức mua cổ phiếu và trái phiếu. Tiếp đó, quỹ đầu tư Nhật Bản này cũng dành 200 triệu USD (hơn 4.200 tỷ đồng) để đầu tư vào BĐS An Gia. Trong khi đó, Tập đoàn Adventus (Singapore) thâu tóm chung cư VGR Riverview tại trọng điểm quận 1 (TP.HCM).

“ngày nay, quỹ đất eo hẹp, đồng thời giảm thiểu về chỉ tiêu dân số, nên việc bán và thu hồi vốn rất khó, cộng thêm tổn phí xây dựng, cũng như số vốn đầu tư cao hơn, nên việc các công ty săn và xây dựng các biệt thự trong trọng tâm thị thành sẽ khó có lời. Theo tôi, trong thời kì tới sẽ kết thúc quỹ đất sạch tại các quận trung tâm để các chủ đầu tư săn, nên thị trường này sẽ trầm lắng trong thời gian tới”, ông Phúc cho thấy.

ngoại giả, doanh nghiệp Địa ốc Hưng Thịnh cũng đang là một “thợ săn” có tiếng của thị trường bất động sản TP.HCM. Sau khi thâu tóm được khoảng 30 căn hộ đất sạch, trong đó đa phần là những quỹ đất tại gần phi trường Tân Sơn Nhất (quận Bình Tân) trong tuổi từ 2014 đến đầu 2017, đơn vị này đang nối lặng thầm săn những dự án đất sạch tại các quận trung tâm của tỉnh thành.
Một “thợ săn” nữa phải nhắc tới đó là Công ty cổ phần Đầu tư nhà đất Phát Đạt. Đây được coi là “nhà giàu”, bởi cách săn đất của doanh nghiệp này khá đặt biệt, đó là việc chọn tạo căn hộ BT (XD - chuyển giao) cho TP.HCM để đổi đất vàng. Sau khi đổi được những lô đất tại quận 11, quận 5, quận 4, vừa rồi, Phát Đạt đã chính thức có thêm những lô đất mới tại quận 5 nhờ dự án BT Khu liên hiệp thể thao Phan Đình Phùng (quận 3).
Hay gần đây, doanh nghiệp nhà đất Hà Đô và Ban lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM đàm phán về việc Hà Đô muốn sở hữu mảnh đất hơn 4.000 m2 hiện là văn phòng của Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận).

Tính pháp lý biệt thự quận 3

Báo cáo về thị trường BĐS năm 2017 và dự đoán tình hình năm 2018 của Hiệp hội nhà đất TP.HCM, cũng nhận định giờ, do khan hiếm nguồn cung nên ra hiệu sốt giá đất nền đang quay trở lại một số vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.
Quỹ đất trọng tâm đô thị HCM để phát triển căn hộ dần cạn kiệt, khiến “cuộc chiến” săn quỹ đất trọng điểm ngày càng quyết liệt.
Theo nhận xét của các chuyên gia về BĐS, năm 2015, thị trường địa ốc Đất Việt bắt đầu bước vào chu kỳ bùng nổ sau thời kì dài đóng băng, nhờ các nguyên tố kinh tế vĩ mô và những chính sách tương trợ cho thị trường.
Cũng từ đây, những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) chung cư diễn ra rất quyết liệt. Trong đó, có thể kể đến Vingroup thâu tóm quỹ đất vàng tại khu Tây bờ sông Sài Gòn, trong đó có khu cảng Ba Son (quận 1, TP.HCM).

Trước khi về tay Novaland, khu đất này được Trường THCS Hồng Hà thuê làm trường học, sau khi mua thành công, Novaland đã triển khai chung cư dự án Newton Residence.

Được biết, từ năm 2014 đến nay, trong số hàng chục biệt thự có được từ các thương vụ M&A của Novaland, hiện có 25 chung cư nằm tại các vị trí được cho là “đất vàng”. ngoại giả, Novaland cũng đang cùng Sabeco tăng trưởng "khu đất vàng" trên 6.000 m2 tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (quận 1).

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Banviet Land, khẳng định nhịp ở đây là quỹ đất từ 28 khu đất “vàng” của TP.HCM đang được thành phố đưa ra đấu giáh àng năm, trong đó có khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1).

Ngoài ra, TP.HCM hiện còn lượng quỹ đất lớn của tư nhân, trong đó năm 2016, Novaland đã mua thành công lô đất rộng 4 ha tại đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3)…

đặc thù, “cuộc săn” không chỉ có công ty Đất Việt, mà còn có những doanh nghiệp nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.

Các quận khác như quận 4, quận Phú Nhuận, quận 11 có giá bình quân tuần tự là 161,723 triệu đồng, 157,538 triệu đồng và 141,076 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, với từng khu vực, nhất là các quận, huyện càng xa nội thành thì biến động rất lớn. Trong đó, huyện Cần Giờ có mức biến động nhiều nhất với bình quân 167,5%; tiếp theo là huyện Củ Chi với 140,1%; huyện Bình Chánh cũng ở mức 85,7%; huyện Nhà Bè gần 65%.

Cũng trong năm 2015, một tổ chức được cho là thành công lớn trong việc thâu tóm quỹ “đất vàng” là Novaland với 4 biệt thự được thâu tóm trên đường Phổ Quang, Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM), ngay sát sân bay Tân Sơn Nhất. Những quỹ đất này rộng hàng nghìn mét vuông, ăn nhập cho việc XD chung cư căn hộ cao cấp. Sau khi thâu tóm, Novaland đã mau chóng công ty động thổ và buil các chung cư.
Tiếp nối “cuộc chiến” săn đất trung tâm đang dần cạn kiệt, bước vào năm 2016, Novaland lại thắng lợi khi thâu tóm thành công hơn 2.000 m2 đất ngay tại ngã tư đường Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận).

Các quận Thủ Đức, Tân Bình, Gò Vấp, quận 12 mức biến động khoảng 42-69%...

Tại huyện Cần Giờ, một số tuyến đường như đường Duyên Hải (thị trấn Cần Thạnh) mức biến động năm qua tới hơn 406%, đường Rừng Sác (xã Bình Khánh) là 365%, đường Lương Văn Nho (thị trấn Cần Thạnh) hơn 208%... dự đoán trong quý I/2018, giá đất của huyện này tiếp chuyện xu hướng tăng nhẹ, với khoảng 3,5%.

Riêng giá đất huyện Củ Chi sau thời kì tăng nóng vì đề xuất đầu tư siêu biệt thự, trong quý I/2018 được dự đoán giữ mức ổn định. Tại huyện này, tuyến đường có giá đất cao nhất bây chừ là tỉnh lộ 8 (thị trấn Củ Chi), với khoảng 26,8 triệu đồng/m2.
Khu Đông thị thành, nơi thị trường nhà đất sôi động nhất bây chừ, giá đất trong quý I cũng được dự đoán chỉ tăng khoảng 2%.

Năm 2018 tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên cực điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang phía Tây, khu vực Cần Giờ. Chính quyền thành phố đã phải huy động cả công an vào cuộc dẹp nạn cò đất và thông báo rõ ràng về quy hoạch các khu vực ngoại ô.

Cơn sốt ngay sau đó đã hạ nhiệt. Tuy nhiên, nhiều cảnh báo tình trạng này có khả năng tái phát vào thời điểm giáp Tết Mậu Tuất 2018, do nhu cầu mua BĐS vào cuối năm và đất nền vẫn là tuyển lựa ưu tiên. Những chung cư được phân lô bán nền trước đây sẽ bị làm giá, dẫn tới cơn sốt cục bộ.

Nhận định về “cuộc săn” đất sạch trung tâm, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho thấy quỹ đất trọng điểm ngày nay đang hạn hẹp. Ngoài ra, còn do tác động bởi chủ trương trung của TP.HCM là không muốn tập chung thêm những căn hộ nhà đất mới ở trong trọng tâm để giảm sức ép dân số tại trọng tâm.

Theo thông tin từ một lãnh đạo Viện Môi trường nhiệt đới TP.HCM, để công ty này ưng ý giao đất, phía Hà Đô phải xây dựng một văn phòng khác với 6 tầng ngay trong khu đất này, đồng thời sẽ bán 50 biệt thự với giá giảm vài chục phần trăm cho cán bộ của Viện.

“Tuy nhiên, cần lưu ý là, trong bối cảnh tồn kho của phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước sẽ khiến người dùng khó tiếp cận các khoản vay để mua nhà hơn và có thể tương tác đến sức thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn”, ông Phước cho thấy.

Trong khi đó, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu Cushman & Wakefield Việt Nam, khẳng định trong thời kì qua, thị trường đã chứng kiến các chủ đầu tư có tăm tiếng trong nước săn những quỹ đất bát ngát tại các quận trọng tâm để làm chung cư. SLL chung cư mới này dự kiến là các chung cư nhà ở, chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ dành cho văn phòng và bán lẻ. Khi các căn hộ nhất loạt triển khai, nguồn cung sẽ rất dồi dào và phục vụ được nhiều hơn nhu cầu của người mua.

Không chỉ Novaland, doanh nghiệp Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cũng đang là một trong những đơn vị săn những biệt thự đất sạch tại trọng tâm TP.HCM. gần đây, Him Lam Land đã thâu tóm thành công một quỹ đất rộng tại đường Thi Sách (quận 1). Với quỹ đất này, Him Lam Land tính tình sẽ khai triển một căn hộ dự án siêu cao cấp trong thời gian tới.

Nhiều thông báo đầu tư hạ tầng, trong đó có cầu Bình Khánh sẽ được đầu tư thay phà Bình Khánh hiện tại đã khiến giá đất tại huyện Cần Giờ biến động đến 167%.
Báo cáo về tình hình biến động giá đất tại thị trường TP.HCM năm 2017 của gachvang.com chứng minh năm 2017, giá đất tại đô thị biến động khoảng 15,16%. giá thành đất trung bình tại thị thành khoảng 97,194 triệu đồng/m2.

Tại các quận trung tâm, nơi có giá đất cao nhất là quận 1 với 450,169 triệu đồng/m2; quận 3 khoảng hơn 270,286 triệu đồng/m2; quận 5 là 226,119 triệu đồng/m2; quận 10 ở mức 216,577 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tham vấn tại CBRE Đất Việt, khẳng định nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến nhà đất Đất Việt, điển hình là Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật không chỉ chú ý phân khúc cao cấp, mà còn lan sang các phân khúc trung cấp và bình dân. ngoại giả, các quỹ đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong cũng hăng hái tìm hiểu về thị trường đất sạch trung tâm đô thị để tạo văn phòng cho thuê và nhà ở cao cấp.

 

 

Không chỉ săn quỹ đất trống, những tổ chức địa ốc cũng nhăm nhăm vào những chung cư chung cư cũ nằm trọng điểm thị thành. Là một doanh nghiệp thuộc diện “trâu chậm uống nước đục”, một đại diện của tổ chức địa ốc Vietcomreal luyến tiếc vì tham dự vào việc săn biệt thự cải tạo chung cư cũ quá muộn và giờ đây các biệt thự cũ đều đã có chủ.
Nhìn vào nói chung thị trường, giới quan sát cho thấy, cửa cho nhà đầu tư địa ốc vào phân khúc trọng tâm đang hẹp. Quỹ đất đủ rộng để tăng trưởng dự án nhà đất đã dần cạn kiệt. bên cạnh đó, thời cơ không hề đã hết với các đơn vị.

Bán chung cư HCM